🏠 Bienes, inmuebles, registros y garantías reales

1. Según el Código Civil, ¿qué naturaleza tienen los derechos reales constituidos sobre una finca urbana o rústica?

1. Son muebles, salvo el dominio, que es el único derecho real de naturaleza inmueble
2. Son bienes muebles, porque toda cosa incorporal se reputa mueble por su naturaleza
3. Son derechos personales, que solo pueden reclamarse al dueño del inmueble gravado
4. Son bienes inmuebles, igual que las fincas urbanas o rústicas sobre las que recaen

Conforme al art. 561 inc. 3 del Código Civil, «son asimismo bienes inmuebles los derechos reales constituidos sobre las fincas urbanas o rústicas»; por eso un usufructo, una servidumbre o una hipoteca sobre una finca participan de la naturaleza inmueble. El art. 562 solo califica de muebles las cosas corporales y los derechos no comprendidos en el art. 561, y el art. 567 define el derecho real como el que se tiene sobre una cosa sin referencia a determinada persona, lo que descarta que se trate de un derecho personal.

2. Don Rigoberto Alvarado vende ante sus oficios notariales la Hacienda Las Mesas, en Usulután. En la escritura nada se dice de los tractores, aperos y bombas de riego de su propiedad que él usa para cultivarla. El comprador le pregunta si esos bienes quedan incluidos en la venta. ¿Qué le responde usted?

1. No, porque son bienes muebles y solo pasan al comprador si se describen en la escritura
2. No, salvo que se inscriban por separado en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
3. Sí, porque son inmuebles por adherencia y forman un solo cuerpo con la hacienda
4. Sí, se entienden comprendidos en la venta, a menos de aparecer o probarse lo contrario

El art. 563 del Código Civil califica de bienes muebles los accesorios de un inmueble —máquinas, herramientas, aperos y demás objetos destinados inmediatamente al cultivo de una finca—, pero dispone que, si pertenecen al dueño del inmueble, «se entenderán comprendidos en cualquiera enajenación o traspaso que se haga de éste, a menos de aparecer o probarse lo contrario». No son inmuebles por adherencia, porque el art. 561 inc. 2 exige una unión fija y estable que forme un solo cuerpo con el inmueble; y su inclusión no depende de describirlos en la escritura ni de inscripción separada.

3. De conformidad con el art. 567 del Código Civil, ¿cuál de los siguientes es un derecho real?

1. El derecho del arrendatario a usar el inmueble arrendado durante el plazo convenido
2. El derecho de herencia, que recae sobre la universalidad de los bienes del causante
3. El crédito del mutuante para que se le restituya lo prestado con los intereses pactados
4. El derecho del comprador a exigir que se le entregue la cosa cuyo precio ya pagó

El art. 567 inc. 3 del Código Civil enumera como derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca. Los demás supuestos de las opciones son derechos personales, que según el art. 567 inc. 4 solo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o por disposición de la ley, están sujetas a las obligaciones correlativas: el arrendador, el vendedor o el mutuario.

4. Don Ernesto Pineda construyó a su costa un camino dentro de su finca en Chalatenango y desde hace años permite que todo el cantón lo utilice. Ahora quiere vender la finca con el camino incluido, pero la municipalidad sostiene que el camino ya es un bien nacional de uso público. ¿Qué le diría usted?

1. Que el camino pasó a la municipalidad por prescripción, al durar el uso público diez años
2. Que el camino ya es bien nacional de uso público, porque lo usan todos sin oposición
3. Que el camino sigue siendo suyo: permitir su uso público no lo hace bien nacional
4. Que el camino es suyo solo si inscribió una servidumbre de tránsito a favor de su finca

El art. 573 del Código Civil dispone que los puentes y caminos construidos a expensas de personas particulares en tierras que les pertenecen no son bienes nacionales, «aunque los dueños permitan su uso y goce a todos»; lo mismo se extiende a otras construcciones hechas por particulares en sus tierras cuyo uso sea público por permiso del dueño. Además, el art. 2238 establece que la mera tolerancia de actos de que no resulta gravamen no confiere posesión ni da fundamento a prescripción alguna. Don Ernesto puede, por tanto, vender la finca con el camino.

5. En la escritura de compraventa de una finca en Chalatenango, el vendedor quiere que se describa como parte del inmueble, de uso privado y exclusivo del comprador, «la quebrada que nace y muere dentro de la finca». ¿Cuál es la actuación correcta del notario?

1. Incluirla como privada, porque las aguas que nacen y mueren en una heredad son de su dueño
2. Incluirla solo si el vendedor acredita que la quebrada no es navegable por buques grandes
3. Incluirla como accesorio de la finca, porque las aguas se reputan inmuebles por adherencia
4. Advertir que son bienes nacionales de uso público y no pueden venderse como privadas

El art. 576 del Código Civil vigente dispone que «los ríos y todas las aguas que corren por cauces naturales, son bienes nacionales de uso público». En el texto consolidado, el inciso segundo de ese artículo —donde se ubicaba la antigua excepción de las aguas que nacen y mueren dentro de una misma heredad— aparece derogado por el D.L. n.° 253/21, igual que el art. 577. Afirmar hoy la propiedad privada de esa quebrada es aplicar una norma derogada. El criterio de navegabilidad por buques de más de cien toneladas (art. 578) se refiere a la propiedad de las nuevas islas, no a las aguas.

6. Según el Código Civil, ¿a quién pertenecen las nuevas islas que se forman en un lago que puede navegarse por buques de más de cien toneladas?

1. Acceden a las heredades riberanas más cercanas, según sus líneas de demarcación
2. Pertenecen al municipio en cuya circunscripción territorial se encuentra el lago
3. Pertenecen al Estado y no acceden a ninguna de las heredades riberanas del lago
4. Pertenecen al primer ocupante que entre a poseerlas con ánimo de señor y dueño

El art. 578 del Código Civil establece que las nuevas islas que se formen en el mar territorial o en ríos y lagos que puedan navegarse por buques de más de cien toneladas pertenecerán al Estado. Solo las islas que no hayan de pertenecer al Estado según ese artículo se distribuyen entre las heredades riberanas conforme a las reglas del art. 637; y la ocupación (art. 587) únicamente opera sobre cosas que no pertenecen a nadie.

7. Un comerciante de Santa Ana encontró un equipo de sonido aparentemente perdido y cumplió todas las diligencias que exige el Código Civil. Nadie justificó su dominio en el año siguiente al último aviso, por lo que el equipo se vendió en pública subasta por US$2,400; las expensas de aprehensión, conservación y avisos sumaron US$400. ¿Cuánto le corresponde al comerciante?

1. US$600, la cuarta parte del precio total obtenido en la pública subasta del equipo
2. US$1,000, la mitad del remanente, igual que se reparte un tesoro en suelo ajeno
3. US$666.67, la tercera parte del remanente, como gratificación de salvamento
4. US$500, la cuarta parte del remanente que queda después de deducir las expensas

Según el art. 611 del Código Civil, si en el curso del año subsiguiente al último aviso nadie justifica su dominio, la especie se vende en pública subasta, se deducen del producto las expensas de aprehensión, conservación y demás, «y del remanente se dará la cuarta parte por vía de gratificación a la persona que encontró la especie»; el resto se aplica al Tesoro Nacional. Cálculo: 2,400 − 400 = 2,000; 2,000 ÷ 4 = US$500 para el comerciante y US$1,500 para el Tesoro Nacional. La cuarta parte no se calcula sobre el precio bruto (daría US$600), y el reparto por mitades es propio del tesoro (art. 607).

8. Mario Quintanilla obtuvo del dueño de una finca en Cuscatlán un permiso solo verbal para excavar en busca de un tesoro; tras varios días encontró un cofre con monedas de oro antiguas sin memoria ni indicio de su dueño. Le consulta cómo se reparte el hallazgo. ¿Qué le responde?

1. Se divide por mitad, porque el dueño consintió de palabra en que Mario hiciera la búsqueda
2. Se divide por mitad entre ambos, pero solo después de deducir los costos de la excavación
3. Pertenece a Mario, porque quien lo descubre adquiere el dominio de la cosa por ocupación
4. Todo pertenece al dueño de la finca, porque el permiso para buscarlo no fue escrito

El art. 607 del Código Civil ordena dividir por partes iguales el tesoro encontrado en terreno ajeno entre el dueño del terreno y el descubridor, pero este último solo tiene derecho a su porción «cuando el descubrimiento sea fortuito, o cuando se haya buscado el tesoro con permiso escrito del dueño del terreno»; en los demás casos pertenece todo el tesoro al dueño del terreno. Mario buscó deliberadamente y con permiso solo verbal, así que no recibe porción. La deducción de costos del art. 609 se refiere al caso distinto de dineros o alhajas que alguien asegura que le pertenecen.

9. La finca de don Aurelio Guardado colinda con el río Lempa, lejos de cualquier puerto habilitado. Con los años se ha formado frente a su lindero una franja de terreno por el lento e imperceptible retiro de las aguas. Quiere vender la finca con esa franja y le pregunta a quién pertenece. ¿Qué le responde?

1. Al Estado, porque todo terreno que se forma en un río es bien nacional de uso público
2. A él: el terreno de aluvión accede a su heredad dentro de sus líneas de demarcación
3. En común a los riberanos de ambas márgenes del río, por partes iguales entre ellos
4. A él, pero solo cuando haya poseído regularmente esa franja durante diez años

El art. 630 del Código Civil llama aluvión al aumento que recibe la ribera de un río por el lento e imperceptible retiro de las aguas, y el art. 631 dispone que el terreno de aluvión «accede a las heredades riberanas dentro de sus respectivas líneas de demarcación, prolongadas directamente hasta el agua»; solo en puertos habilitados pertenece al Estado. La accesión es un modo de adquirir (art. 624) que no requiere posesión ni plazo. La división por mitades entre ambas riberas es propia del cauce que queda en seco (art. 635), no del aluvión.

10. Una crecida violenta del río arrancó una porción de la finca de doña Rosa Henríquez y la depositó en el terreno vecino. Doña Rosa no hizo nada y, catorce meses después de la crecida, le consulta si todavía puede llevarse ese suelo. ¿Qué le diría usted?

1. Que puede reclamarlo mientras no prescriba la acción reivindicatoria de diez años
2. Que ya no puede: no lo reclamó dentro del año subsiguiente y lo hizo suyo el vecino
3. Que puede exigir al vecino solo el valor del suelo, pero no la devolución del suelo
4. Que puede, porque el terreno restituido por las aguas siempre vuelve a su antiguo dueño

El art. 633 del Código Civil dispone que sobre la parte del suelo transportada por una avenida u otra fuerza natural violenta el dueño conserva su dominio «para el solo efecto de llevársela», pero si no la reclama dentro del subsiguiente año, la hace suya el dueño del sitio al que fue transportada. Catorce meses superan los doce meses del año siguiente a la crecida, de modo que doña Rosa perdió ese derecho. La regla del art. 634 (el terreno restituido por las aguas vuelve a sus antiguos dueños) se refiere a la heredad inundada, no al suelo arrastrado.

11. Un pintor de Santa Ana, creyendo de buena fe que el lienzo era suyo, pinta en él un retrato cuya hechura vale mucho más que la tela. El lienzo pertenecía a un colega, quien no supo nada hasta ver la obra terminada. ¿A quién pertenece el retrato?

1. Al dueño del lienzo, quien debe pagar al pintor únicamente el valor de la hechura
2. Al pintor; el dueño del lienzo solo tiene derecho a que se le indemnicen los perjuicios
3. A ambos en común, a prorrata del valor del lienzo y del valor de la hechura de la obra
4. Al dueño del lienzo, que puede exigir su separación y entrega a costa del pintor

En la especificación, el art. 643 del Código Civil da al dueño de la materia el derecho de reclamar la nueva especie pagando la hechura, «a menos que en la obra o artefacto el precio de la hechura de la nueva especie sea mayor que el precio de la materia, como cuando se pinta en lienzo ajeno»; en ese caso la nueva especie pertenece al especificante y el dueño de la materia solo tiene derecho a la indemnización de perjuicios. La comunidad a prorrata procede cuando la materia es en parte propia del que hizo la obra (art. 643 inc. 4), lo que no ocurre aquí.

12. José Antonio Cabrera construyó una casa en un lote de Ilopango creyendo que era suyo; la dueña, Carmen Ruiz, no tuvo conocimiento de la obra hasta que estuvo terminada. Ella le consulta qué opciones le concede el Código Civil. ¿Qué le responde?

1. Hacer suya la casa indemnizándolo, u obligarlo a pagar el terreno con intereses
2. Pagarle el valor de la casa, porque él la construyó de buena fe creyendo que era su lote
3. Cobrarle solo una renta por el lote y los perjuicios, igual que al que siembra en él
4. Solo exigir que se demuela la casa y que se le restituya el lote libre de construcciones

Conforme al art. 650 inc. 1 del Código Civil, el dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento, hubiere edificado, puede hacer suyo el edificio mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título «De la reivindicación», u obligar al que edificó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder. La buena fe del que edificó no obliga a la dueña a comprarle la casa: la elección entre ambas opciones le corresponde a ella; y la renta con indemnización de perjuicios es lo que el mismo inciso prevé para el que sembró, no para el que edificó.

13. Durante varios meses, don Gilberto Lemus vio cómo su cuñado edificaba una vivienda en un terreno de Apopa que es propiedad de don Gilberto, y nunca se opuso. Terminada la obra, quiere recuperar el terreno. ¿Qué le diría usted?

1. Que puede obligar al cuñado a comprarle el terreno, con los intereses legales del caso
2. Que, para recobrar el terreno, debe pagar al cuñado el valor del edificio construido
3. Que puede exigir la demolición de la vivienda sin pagar nada, por ser el dueño del suelo
4. Que puede hacer suya la vivienda pagando solo los materiales, no la mano de obra

El art. 650 inc. 2 del Código Civil establece que, si se ha edificado «a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será éste obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio». Como don Gilberto conoció la obra y la toleró, ya no dispone de las opciones del inciso primero —obligar al que edificó a pagar el terreno con intereses, o hacer suyo el edificio con las indemnizaciones del título de la reivindicación—, que solo corresponden al dueño que no tuvo conocimiento de la edificación.

14. Ante sus oficios se otorga la compraventa al crédito de una máquina industrial. El vendedor la entregará hoy mismo, pero quiere que la propiedad no pase al comprador hasta que este pague la última cuota. ¿Es posible pactarlo?

1. No, porque verificada la entrega el dominio pasa siempre, aunque no se haya pagado el precio
2. Sí, pero solo si el plazo para pagar el precio no excede de un año desde la entrega
3. Sí, siempre que se exprese en el contrato que se reserva el dominio hasta el pago
4. No, porque la tradición de bienes muebles no admite que se le agregue condición alguna

El art. 661 del Código Civil permite que la tradición transfiera el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, «con tal que se exprese», y precisa que, verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida aunque no se haya pagado el precio, «a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago o hasta el cumplimiento de una condición». La reserva debe constar expresamente; sin ella, la entrega transfiere el dominio. Si la venta es mercantil, el Código de Comercio la regula como venta a plazos de bienes muebles: para oponer el pacto a terceros, el contrato debe inscribirse en el Registro de Comercio (arts. 1038 y 1041); la ley no fija un plazo máximo de un año para pagar.

15. Según el Código Civil, ¿cómo se efectúa la tradición del dominio de un bien raíz?

1. Por la entrega material del inmueble y de sus llaves, sin necesidad de otorgar escritura
2. Por la sola inscripción en el Registro de un documento privado firmado por las partes
3. Por instrumento público en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla
4. Por la entrega del título anterior al adquirente, con una nota de traspaso firmada

El art. 667 del Código Civil dispone que la tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las excepciones legales, se efectúa por medio de un instrumento público en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla; ese instrumento puede ser el mismo del acto o contrato y, para que surta efecto contra terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad (arts. 667 y 683). La entrega del título con nota de traspaso es la forma de tradición de los derechos personales cedidos (art. 672).

16. Los hermanos Benítez fueron declarados herederos de su madre y quieren vender, ante usted, una casa de la herencia ubicada en San Miguel, que todavía está inscrita a nombre de la causante. ¿Qué les indica?

1. Que pueden venderla de inmediato, porque la tradición de la herencia operó al aceptarla
2. Que pueden venderla si el comprador se obliga a inscribir después la declaratoria
3. Que deben poseer la casa diez años antes de poder disponer de ella por acto entre vivos
4. Que antes de vender debe inscribirse la casa a su favor con la declaratoria de herederos

El art. 669 del Código Civil dispone que la tradición de la herencia se verifica por ministerio de ley a los herederos en el momento en que es aceptada, «pero éstos no podrán enajenar los bienes raíces ni constituir sobre ellos ningún derecho real sin que preceda la inscripción del dominio de dichos bienes a su favor», presentando al Registro el título de su antecesor y los documentos auténticos que comprueben la declaratoria de herederos. Por eso la aceptación no basta para vender: primero debe inscribirse la casa a nombre de los herederos.

17. Dos vecinos de Antiguo Cuscatlán firman un documento privado simple por el cual uno constituye, a favor del predio del otro, una servidumbre de tránsito. Le piden su opinión sobre la validez de esa forma. ¿Qué les responde?

1. Que basta, porque las servidumbres voluntarias se constituyen por el solo acuerdo de vecinos
2. Que no basta: la servidumbre de tránsito solo puede constituirse por sentencia del juez
3. Que no basta: se requiere escritura pública en que se constituya y se acepte la servidumbre
4. Que basta, siempre que lo presenten al Registro de la Propiedad dentro de los treinta días

Según el art. 671 del Código Civil, la tradición de un derecho de servidumbre se efectúa por escritura pública en que el tradente exprese constituirlo y el adquirente aceptarlo; y el art. 683 inc. 2 exige además la inscripción para que la tradición de las servidumbres produzca efecto contra terceros. El art. 881 permite constituir servidumbres voluntarias por la voluntad de los dueños, pero esa voluntad debe otorgarse en la forma legal; la sentencia judicial es solo una vía adicional en los casos previstos por la ley.

18. Doña Ana Contreras le había prestado en comodato su piano a su vecino Julio. Ahora decide vendérselo y le pregunta a usted si, para que Julio adquiera el dominio, debe recuperar el piano y volver a entregárselo. ¿Qué le diría?

1. Que sí: debe devolvérselo y luego entregárselo materialmente para que haya tradición
2. Que no basta la venta: por ser Julio mero tenedor, la tradición exige escritura pública
3. Que la tradición no se verifica mientras Julio no pague todo el precio pactado en la venta
4. Que no: la tradición se verifica por la venta misma, pues Julio ya tiene el piano

El art. 665 n.° 5 del Código Civil admite como forma de tradición de una cosa corporal mueble «la venta, donación u otro título de enajenación conferido al que tiene la cosa mueble como usufructuario, arrendatario, comodatario, depositario, o a cualquier otro título no traslaticio de dominio». Como Julio ya tiene el piano en comodato, la venta misma sirve para figurar la transferencia. La escritura pública es exigencia de la tradición de inmuebles (art. 667), y el pago íntegro del precio no figura entre las formas de tradición que enumera el art. 665.

19. Don Felipe Argueta entregó a su ahijado un caballo de paso con la intención de prestárselo por unos meses; el ahijado lo recibió convencido de que se lo estaban regalando. ¿Qué efecto tiene esa entrega sobre el dominio del caballo?

1. Hay tradición válida, porque el error en el título solo afecta al contrato y no a la entrega
2. Hay donación válida, porque prevalece la intención de quien recibe la cosa entregada
3. No hay tradición válida: el error sobre el título la invalida y el dominio no pasa
4. Hay tradición válida, porque para los muebles basta la entrega material de la cosa

El art. 657 del Código Civil exige para la validez de la tradición que no se padezca error en cuanto al título, y el art. 658 precisa que el error en el título invalida la tradición, entre otros casos, «cuando por una parte se tiene el ánimo de entregar a título de comodato, y por otra se tiene el ánimo de recibir a título de donación». Falta, además, la intención de transferir el dominio que exige el art. 651. El caballo sigue siendo de don Felipe.

20. ¿Cómo define el art. 745 del Código Civil la posesión?

1. Como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de ser señor o dueño de ella
2. Como la inscripción de un título a favor de quien usa y goza de una cosa
3. Como la tenencia material de una cosa con autorización expresa de su dueño
4. Como el uso continuo de una cosa durante el tiempo que la ley exige para prescribir

El art. 745 del Código Civil define la posesión como «la tenencia de una cosa determinada con ánimo de ser señor o dueño», sea que el dueño o el que se da por tal tenga la cosa por sí mismo o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él; y agrega que el poseedor es reputado dueño mientras otra persona no justifica serlo. Quien tiene la cosa con autorización y reconociendo dominio ajeno es mero tenedor (art. 753), y el tiempo es requisito de la prescripción, no de la posesión.

21. Lorena Guevara compró por escritura pública una finca en Sonsonate a quien creía dueño y recibió su tradición de buena fe. Dos años después se enteró de que el vendedor no era el verdadero propietario. Le consulta si su posesión sigue siendo regular. ¿Qué le responde?

1. No: se volvió irregular desde que perdió la buena fe con la que la había adquirido
2. No: nadie posee regularmente lo que compró a quien no era el verdadero dueño
3. Sí, pero solo si denuncia el hecho al verdadero dueño dentro del plazo de un año
4. Sí: la posesión regular solo exige justo título y buena fe al momento de adquirirla

El art. 747 inc. 2 del Código Civil llama posesión regular a la que procede de justo título y ha sido adquirida de buena fe, «aunque la buena fe no subsista después de adquirida la posesión»; por eso se puede ser poseedor regular y poseedor de mala fe. La compraventa es título traslaticio y Lorena recibió la tradición (art. 747 inc. 3). Comprar a quien no era dueño no figura entre los casos que el art. 748 excluye del justo título, de modo que su posesión sigue siendo regular.

22. Don Leonel Majano compró un terreno a su sobrino menor de edad, representado por su madre, sin la autorización judicial que la ley exigía para esa venta. Hoy alega que poseyó de buena fe porque ignoraba ese requisito legal. ¿Qué le diría usted?

1. Que ese error de derecho hace presumir mala fe, sin admitir prueba en contrario
2. Que la buena fe se presume y corresponde al sobrino probar que el comprador lo sabía
3. Que su error se presume de mala fe solo si el comprador es abogado o notario
4. Que un justo error de esa clase no se opone a la buena fe que alega el comprador

El art. 750 del Código Civil dispone que un justo error en materia de hecho no se opone a la buena fe, «pero el error en materia de derecho constituye una presunción de mala fe, que no admite prueba en contrario». Ignorar que la venta del inmueble de un menor exigía autorización judicial es un error de derecho. Además, el art. 748 n.° 3 señala que no es justo título el que adolece de un vicio de nulidad, como la enajenación que, debiendo ser autorizada por decreto judicial, no lo ha sido. La presunción general de buena fe del art. 751 cede ante esta presunción legal contraria.

23. Doña Teresa Alfaro es usufructuaria de una casa en Zacatecoluca desde hace doce años. Le consulta si, por el tiempo transcurrido, ya puede alegar que adquirió la casa por prescripción. ¿Qué le responde usted?

1. Que sí: ya cumplió los diez años que la ley exige para la prescripción de inmuebles
2. Que sí, siempre que el nudo propietario no se haya opuesto a su goce en esos doce años
3. Que sí: el usufructuario posee la casa con todos los atributos propios del dominio
4. Que no: es mera tenedora, y el simple lapso de tiempo no muda la tenencia en posesión

El art. 753 del Código Civil califica al usufructuario de mero tenedor de la cosa cuyo usufructo le pertenece, pues la tiene reconociendo dominio ajeno; y el art. 755 dispone que el simple lapso de tiempo no muda la mera tenencia en posesión, salvo el caso excepcional del art. 2249, regla 3.ª, que aquí no se plantea. Sin posesión no corre la prescripción adquisitiva (arts. 2237 y 2246), de modo que doce años de usufructo no la hacen dueña.

24. Carlos Mejía compró en 2022 una finca a Mauricio Rivas, quien la había poseído irregularmente desde 2014. Carlos quiere sumar ese tiempo al suyo para completar la prescripción. ¿Qué le explica usted?

1. Que puede sumarla, y la irregularidad desaparece gracias al justo título de Carlos
2. Que la posesión de Mauricio se le transmite de pleno derecho, aunque no la invoque
3. Que no puede sumarla, porque solo el heredero puede agregar la posesión del antecesor
4. Que puede agregar esa posesión a la suya, pero se la apropia con sus calidades y vicios

El art. 756 del Código Civil dispone que, sea que se suceda a título universal o singular, la posesión del sucesor principia en él, «a menos que quiera añadir la de su antecesor a la suya; pero en tal caso se la apropia con sus calidades y vicios». El comprador es sucesor a título singular, de modo que puede sumar la posesión de Mauricio, pero esos ocho años seguirán siendo de posesión irregular, útil solo para la prescripción extraordinaria (arts. 2246 y 2249). La agregación es facultativa (art. 2239), no automática.

25. Tres hermanos poseyeron en común durante ocho años una finca en La Paz y luego la dividieron; a Elena le correspondió el lote norte. Para efectos de prescripción, ella le pregunta desde cuándo se entiende que posee ese lote. ¿Qué le responde?

1. Que solo desde la inscripción de la partición, porque esta le da la posesión del lote
2. Que desde la partición, más la tercera parte del tiempo que duró la comunidad
3. Que se entiende que lo poseyó exclusivamente durante todo el tiempo de la indivisión
4. Que solo desde la partición, porque antes poseía únicamente una cuota abstracta

El art. 757 del Código Civil dispone que cada uno de los partícipes de una cosa que se poseía proindiviso «se entenderá haber poseído exclusivamente la parte que por la división le cupiere, durante todo el tiempo que duró la indivisión», y que podrá añadir ese tiempo al de su posesión exclusiva. Elena cuenta, por tanto, los ocho años de comunidad completos para su lote; la ley no los reduce a una cuota ni los hace depender de la inscripción de la partición.

26. Don Ramón Escalante poseía regularmente un inmueble en Cojutepeque desde 2017. Murió en 2023 y, hasta la fecha, nadie ha aceptado su herencia. Un sobrino le pregunta qué ha ocurrido con esa posesión durante este tiempo. ¿Qué le responde?

1. Que se interrumpió con la muerte y se perdió todo el tiempo que él había poseído
2. Que quedó suspendida hasta la aceptación, sin contarse el tiempo intermedio
3. Que continúa en la herencia yacente, que se entiende poseer a nombre del heredero
4. Que pasó al Estado mientras la herencia permanezca sin ser aceptada por nadie

El art. 2239 inc. 2 del Código Civil dispone que «la posesión principiada por una persona difunta continúa en la herencia yacente, que se entiende poseer a nombre del heredero»; y el art. 480 llama herencia yacente a los bienes de un difunto cuya herencia no ha sido aceptada. La muerte del poseedor no es interrupción natural ni civil de la posesión (arts. 2241 y 2242), ni la ley la atribuye al Estado. Cuando el heredero acepte, adquirirá la posesión de la herencia desde ese momento (art. 761) y podrá agregar la de su antecesor en los términos del art. 756.

27. Doña Gloria Molina tiene inscrita a su favor una parcela en Nejapa. En 2019, un vecino la ocupó materialmente sin título alguno y desde entonces la cultiva como si fuera suya. Doña Gloria le pregunta si, por esa ocupación, ya perdió la posesión de la parcela. ¿Qué le responde?

1. Que sí: se deja de poseer desde que otro se apodera de la cosa con ánimo de hacerla suya
2. Que no: la posesión inscrita no cesa sin nuevo instrumento público o decreto judicial
3. Que sí, aunque puede recuperarla con una acción posesoria interpuesta en cualquier tiempo
4. Que no, salvo que el vecino haya cercado la parcela y construido en ella alguna vivienda

El art. 765 del Código Civil dispone que, para que cese la posesión que se tiene por instrumento público, es necesario un nuevo instrumento público en que el poseedor transfiera su derecho a otro; mientras esto no se verifique, el que se apodera de la cosa «no adquiere la posesión de ella, ni pone fin a la posesión existente, salvo que por decreto judicial se transfiera a otro el derecho». Esta regla especial desplaza la general del art. 764. Además, el art. 925 señala que la posesión de los derechos inscritos se prueba por la inscripción; y las acciones posesorias sí tienen plazo (art. 921).

28. Doña Silvia Orellana quiere conceder a su hermana, mediante un documento privado, el usufructo de un apartamento en San Salvador por diez años, y le pide a usted que solo autentique las firmas. ¿Qué le advierte?

1. Que no valdrá: el usufructo de inmuebles entre vivos debe otorgarse en escritura pública
2. Que vale, porque la autenticación de firmas equivale a otorgarlo en escritura pública
3. Que vale, porque solo la venta de inmuebles exige que se otorgue escritura pública
4. Que vale, pero solo surte efectos entre las partes mientras no se inscriba en el Registro

El art. 772 del Código Civil establece que «el usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público», y el art. 1572 añade que la falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos en que la ley exige esa solemnidad. Autenticar las firmas no convierte el documento en escritura: el acta del art. 52 de la Ley de Notariado solo hace que el documento privado reconocido haga fe (inc. 2), y las actas notariales no pueden referirse a hechos que se califiquen como contratos (art. 50 inc. 2); el instrumento público apto para constituir el usufructo es, por tanto, la escritura pública. No se trata de un problema de oponibilidad registral (art. 683 inc. 2 del Código Civil), sino de validez: corresponde otorgar escritura pública de constitución de usufructo e inscribirla.

29. Don Mario Ventura dona a su sobrino la nuda propiedad de una casa en Santa Ana y se reserva el usufructo; además, quiere que a su muerte el usufructo pase a su esposa y, cuando ella fallezca, a su hija. ¿Qué le indica usted?

1. Que es posible, siempre que todos los usufructuarios acepten en la misma escritura
2. Que es posible, pero cada uno de los usufructos sucesivos no podrá pasar de treinta años
3. Que es posible, porque el usufructo que se reserva el donante no tiene límite alguno
4. Que la ley prohíbe constituir usufructos sucesivos o alternativos sobre una misma cosa

El art. 773 del Código Civil prohíbe constituir dos o más usufructos sucesivos o alternativos. Si de hecho se constituyen, los usufructuarios posteriores se consideran sustitutos para el caso de faltar los anteriores antes de deferirse el primer usufructo, y el primero que tenga efecto hace caducar los otros (art. 773 incs. 2 y 3). Por eso no puede pactarse que el usufructo de don Mario pase después a su esposa y luego a su hija; el límite de treinta años del art. 774 se refiere a los usufructos constituidos a favor de corporaciones o fundaciones.

30. Una fundación de utilidad pública de Usulután recibirá por donación el usufructo de un terreno, y en la escritura el donante no fija plazo alguno para su duración. La junta directiva le consulta cuánto durará el usufructo. ¿Qué le responde?

1. Que se entiende constituido por toda la existencia de la fundación, sin otro límite
2. Que dura veinte años, que es el plazo supletorio de los usufructos sin término fijado
3. Que no puede pasar de treinta años, por estar constituido a favor de una fundación
4. Que dura hasta la muerte del donante, por no haberse pactado un plazo determinado

El art. 774 inc. 2 del Código Civil dispone que, cuando no se fija tiempo alguno para la duración del usufructo, se entiende constituido por toda la vida del usufructuario; pero el inc. 3 añade que «el usufructo constituido a favor de una corporación o fundación cualquiera, no podrá pasar de treinta años». Una fundación está expresamente comprendida en esa regla, de modo que el usufructo durará como máximo treinta años. El Código no establece un plazo supletorio de veinte años ni liga la duración a la vida del constituyente.

31. Doña Mariela Portillo es usufructuaria vitalicia de una finca en Ahuachapán, cuyo usufructo recibió gratuitamente de su padre. Quiere dejar ese usufructo en testamento a su hijo mayor. ¿Qué le diría usted?

1. Que puede, porque el usufructo es un derecho real transmisible como cualquier otro
2. Que puede, pero solo si el nudo propietario consiente en ello en el mismo testamento
3. Que puede legarlo, siempre que el hijo acepte rendir caución de conservación
4. Que no puede: el usufructo es intransmisible y se extingue con la muerte de ella

El art. 776 inc. 2 del Código Civil dispone que el usufructo es intransmisible por testamento o abintestato, con la sola salvedad del usufructo constituido por tiempo fijo y a título oneroso; y el art. 809 enumera entre las causas de extinción la muerte del usufructuario, con esa misma salvedad. Como el usufructo de doña Mariela es vitalicio y gratuito, se extinguirá con su muerte y se consolidará con la nuda propiedad (art. 770 inc. 2); no puede legarlo, y el testamento es un acto en el que no interviene la voluntad del nudo propietario.

32. Ricardo Hernández compró por US$40,000 el usufructo de un local comercial en San Salvador por un plazo fijo de quince años. Ricardo muere al cumplirse el sexto año. Sus herederos le consultan qué ocurre con ese usufructo. ¿Qué les responde?

1. Que lo heredan por quince años más, contados desde la fecha del fallecimiento de Ricardo
2. Que se transmite a ellos por los nueve años que faltan para completar el plazo pactado
3. Que se consolida con la nuda propiedad, y el dueño debe devolverles parte del precio
4. Que pasa a ellos, pero solo si el nudo propietario consiente en esa transmisión

Por regla general, el usufructo es intransmisible y se extingue por la muerte del usufructuario (arts. 776 inc. 2 y 809 del Código Civil); pero el art. 809 exceptúa el usufructo «constituido por tiempo fijo y a título oneroso», que es precisamente la salvedad a la que remite el art. 776. Ricardo pagó un precio y el plazo era fijo, de modo que el derecho pasa a sus herederos solo por el tiempo que resta: 15 − 6 = 9 años. La transmisión opera por ministerio de la ley, sin necesidad del consentimiento del nudo propietario; no se reinicia el plazo ni procede devolución del precio.

33. Don Julio Sorto dona a su hija la nuda propiedad de su casa en Santa Tecla y se reserva el usufructo vitalicio. La hija pide que en la escritura se obligue a su padre a rendir caución de conservación y restitución. ¿Qué le responde usted?

1. Que no procede: el donante que se reserva el usufructo no está obligado a dar caución
2. Que procede siempre, porque todo usufructuario debe caucionar antes de tener la cosa
3. Que procede, salvo que la hija lo exonere después mediante resolución del juez civil
4. Que no procede, pero a cambio él debe pagar a la hija una renta mensual por la casa

El art. 778 del Código Civil obliga en general al usufructuario a prestar caución suficiente de conservación y restitución y a hacer inventario solemne antes de tener la cosa, pero permite que el constituyente o el propietario lo exoneren, y dispone expresamente que no es obligado a ella «el donante que se reserva el usufructo de la cosa donada». Don Julio queda, por tanto, legalmente liberado de la caución, sin necesidad de resolución judicial ni de pagar renta alguna.

34. Norma Velásquez, usufructuaria de una casa en Santa Tecla, cedió su usufructo a título oneroso a un tercero, como se lo permitía el título constitutivo. Por descuido del cesionario, la casa sufrió graves deterioros. El nudo propietario le pregunta a quién puede reclamar. ¿Qué le responde usted?

1. Solo al cesionario: con la cesión, Norma quedó liberada de toda obligación con el dueño
2. Al cesionario, y a Norma solo de forma subsidiaria si aquel resulta insolvente al pagar
3. A Norma: el usufructuario que cede su derecho sigue directamente responsable al dueño
4. A nadie: la cesión fue lícita y el dueño solo puede pedir que se extinga el usufructo

El art. 795 del Código Civil permite al usufructuario dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera, a título oneroso o gratuito, pero dispone que, «cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario». Esa responsabilidad no es subsidiaria ni desaparece con la cesión; además, el art. 804 hace responsable al usufructuario no solo de sus propios hechos, sino de los hechos ajenos a que su negligencia haya dado lugar. Una cesión permitida no extingue el usufructo: la pérdida del derecho es la sanción de quien arrienda o cede pese a la prohibición del constituyente (art. 795 inc. final).

35. En la escritura de constitución del usufructo de una finca en Sonsonate, el constituyente prohibió a Héctor Aguilar arrendar o ceder su derecho. Sin que el propietario lo relevara de esa prohibición, Héctor arrendó la finca. ¿Cuál es la consecuencia?

1. Héctor pierde el derecho de usufructo, por haber contravenido la prohibición impuesta
2. El arriendo es nulo, pero Héctor conserva intacto su derecho de usufructo sobre la finca
3. Héctor solo pierde los frutos civiles obtenidos con el arrendamiento prohibido
4. El arriendo vale, pero Héctor debe indemnizar al propietario los perjuicios causados

El art. 795 del Código Civil dispone que el usufructuario no podrá arrendar ni ceder su usufructo si se lo hubiese prohibido el constituyente, a menos que el propietario le releve de la prohibición, y añade que «el usufructuario que contraviniere a esta disposición, perderá el derecho de usufructo». La sanción legal es la pérdida del usufructo, no la simple nulidad del arriendo ni la restitución de las rentas obtenidas.